居抜き物件とは？
居抜き物件とは、前に入居していたテナントの内装や設備、造作がそのまま残されている物件のことを指します。
通常なら前のテナントは賃貸借契約によって退去時に原状回復をする義務を負います。しかし、つぎのテナントが同業種であれば、オーナーの了解を得たうえで原状回復をしないで退去することができるのです。
そのため、飲食店を開業する際、前のテナントが飲食店だった居抜き物件を選ぶことで、厨房設備や食器類、食卓などの設備を新たに用意しなくても営業を始めることができます。これにより、入居から開店までの時間を短縮することも可能です。
ただ、ひとくちに居抜きといっても前のテナントが使用していた設備や造作などがすべて残っているわけではありません。場合によっては一部の設備しか残されていないこともあります。
また、前のテナントがつぎのテナントに造作の売買を希望した場合、オーナーとの賃貸借契約のほかに、前のテナントと「造作譲渡契約」または「資産譲渡契約」を結ぶ必要があります。
初期費用を抑えたいなら居抜き物件はどうなの？
個人で飲食店を開業する際、おもなネックとなるのが初期費用です。
物件を借りる費用や内装工事費用をはじめ、厨房設備、食器、食卓などを用意するための費用はかなりの額になります。この費用が負担となり、飲食店開業をあきらめてしまう人も少なくありません。
居抜き物件なら、これらの初期費用を抑えて開業することができます。その点、初期費用を抑えて自分のお店を開きたいと思っている人に居抜き物件への入居は最適といえます。
居抜き物件のメリット・デメリットは？
では、居抜き物件には具体的にどのようなメリット・デメリットがあるのか見ていきましょう。
居抜き物件のメリット
価格面
さきほどもお話ししましたが、居抜き物件の何よりの魅力は初期費用を抑えて開業できることです。コストが減れば損益分岐点も下がるので、黒字転換が早まり利益を出しやすくなります。
設備導入の時間を短縮できる
飲食店運営に必要な厨房設備などは導入までに時間がかかります。導入の際に工事などが必要になるためです。あらかじめ飲食店運営に必要な厨房設備などが揃っていれば、この時間を短縮することができます。それにより、比較的早めに開店できるようになります。
食器や食卓などをイチから探す手間がかからない
上記と関連しますが、飲食店を開業するためには食器や食卓、会計機器なども必要になります。これらの家具や機器などをイチから探す手間を省けることも居抜き物件のメリットといえます。
居抜き物件のデメリット
設備関係に不備がある場合
居抜き物件には前のテナントが使用していた設備をそのまま引き継げるというメリットがある一方で、その設備に不備がある可能性も。もし、不備がある場合、結局設備を買い替える必要があります。このようなリスクがあることも理解しておきましょう。
運営店舗に調理設備が合わない場合
また、これから運営する飲食店で提供する料理のジャンルと、残されている厨房設備が合わないこともあります。たとえば、前のテナントが焼き鳥専門の飲食店だった場合、その調理機器を使える料理は限られてくるはずです。内見の際に営業する飲食店と合う調理器具があるかどうかチェックしておくことをおすすめします。
営業不振でお店が閉店した場合
前のテナントがネガティブな理由で閉店している可能性があることも居抜き物件のデメリットといえます。たとえば、前のテナントが営業不振で閉店した場合、そのままの内装で営業しては同じ道をたどってしまうリスクがあります。あまり関係のないように思えることが、これからの飲食店運営に影響を与えるかもしれないことも理解しておかなければなりません。
新しく飲食店を開業する際に居抜きは前向きに検討したい物件といえます。特に個人で飲食店の開業を目指す人にとって出店コストを抑えられることはとても魅力的です。しかしながら、居抜き物件のデメリットを無視してしまうと後悔につながる可能性もあります。
居抜き物件を選ぶときはコスト面だけでなく、営業する飲食店とマッチした設備がきちんと整っているか。前のテナントと同じ内装でいいのか。といったこともしっかりと検討するようにしましょう。
【参考】
https://www.homes.co.jp/cont/rent/rent_00028/
最近増えた居抜き物件・居抜き店舗。メリット・デメリットをまとめた
http://www.columbus-egg.co.jp/faq/faq04_07/
居抜き物件の方が飲食店を安く開業できると思いますが、デメリットはありますか？
